不動産の生前贈与を行う際の税金について

不動産を贈与する場合に課税される税金は贈与税、不動産取得税、登録免許税の3種類です。このうち贈与税と不動産取得税は、贈与を受けた方(もらった人)に課税されます。登録免許税は納税者に指定はありませんが、贈与を受けた方(もらった人)が支払うのが一般的です。以下で、それぞれについて詳しく解説します。

 

不動産の贈与に関する税金なら

贈与税について

贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。税率が非常に高いため、不動産など高額な財産を贈与する場合には、注意が必要です。

 

贈与税には110万円の基礎控除がある!

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して課税されます。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません(この場合、贈与税の申告も不要です。)たとえば、1月にAさんから80万円贈与を受けて、12月にBさんから70万円の贈与を受けた場合、(80万円+70万円)-110万円=40万円に対して贈与税が課税されます。

 

贈与税の税率

平成27年以降の贈与税の税率は、一般税率と「特例税率に区分されました。特例税率とは、直系尊属(祖父母や父母など)から、20歳以上の子や孫への贈与に対して適用される税率です。それ以外の贈与は一般税率が適用されます。特例税率については、一般贈与財産よりも、税負担が少なくなります。

 

贈与税の特例税率はこちら

↓↓↓

課税価格 特例税率 控除額
 200万円以下 10% なし 
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

※課税価格は、下記のとおりです。

(贈与を受けた財産の価格)-(基礎控除額110万円)=課税価格 

 

※800万円の贈与を受けた場合の贈与税(特例税率)の計算方法

(800万円-110万円)×30%-控除額90万円=贈与税額117万円


贈与税の一般税率はこちら

↓↓↓

課税価格 特例税率 控除額
 200万円以下 10% なし 
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

※課税価格は、下記のとおりです。

(贈与を受けた財産の価格)-(基礎控除額110万円)=課税価格 

 

※800万円の贈与を受けた場合の贈与税(一般税率)の計算方法

(800万円-110万円)×40%-控除額125万円=贈与税額151万円


贈与税に関する制度・特例について

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を利用した不動産贈与

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母もしくは祖父母から、20歳以上の子もしくは孫に対して贈与する場合に選択できる贈与税と相続税に関する制度です。

 

親世代から子供世代への財産の承継を活発にするために設けられた制度です。


通常、贈与を行うと贈与税が課税されます。しかし、相続時精算課税制度を使うと、2500万円までの贈与であれば贈与税は1円もかかりません!ただし、贈与した人が亡くなった時に、生前に贈与された財産と相続された財産を足した額に相続税がかかるという制度です。

 

つまり、父から子に対して1500万円の不動産を贈与して、相続時精算課税制度を利用した場合、1500万円の贈与時には、贈与税は課税されません。しかし、父が亡くなった際には、「残された財産+生前に贈与した1500万円」を相続財産として相続税が課税されます。これが相続時精算課税制度です。読んで字のごとく、生前に贈与した金額を相続時に精算して課税する制度です。

 

贈与税が課税されなくても相続税が課税されるなら、納税の先延ばしになるだけなのでは??

贈与時に贈与税が課税されなくても、相続時に相続税が課税されるなら意味がないのでは??納税の先延ばしになるだけなのでは??という疑問が発生します。確かにその通りです。相続時精算課税制度は納税の先延ばしであることに間違いありません。

 

相続財産が相続税の基礎控除額に満たない場合、相続時精算課税制度はメリット大

ただし、相続財産が相続税の基礎控除額に満たない場合、そもそも相続税は課税されません。具体的には、相続人が3名であれば、相続財産が4800万円以下の場合、相続税は課税されません。ということは、相続財産が相続税の基礎控除額に満たないような方は、相続時精算課税制度を利用して贈与した場合、贈与時の贈与税は0円、相続時の相続税も0円となります。

 

つまり、相続財産が相続税の基礎控除額に満たない方にとって、相続時精算課税制度は、「税の負担なく財産の承継を前倒しできる便利な制度」ということになります。逆に、相続財産が相続税の基礎控除額を超える方にとって、相続時精算課税制度は「納税の先延ばしにして、財産の承継を前倒しする制度」となります。

 

夫婦間の居住用不動産贈与の配偶者控除

夫婦間の居住用不動産贈与の配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

 


夫婦間の居住用不動産贈与の配偶者控除/具体例

たとえば、夫所有の土地・建物に夫婦で同居している場合、夫から妻に対して土地・建物を贈与する場合、配偶者控除として200万円+基礎控除110万円で2,110万円の贈与であれば、贈与税の負担なく、土地・建物の贈与を行うことが出来ます。

 

贈与税の基礎控除を利用した暦年贈与

贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。この贈与税の基礎控除を利用して、毎年110万円以下の贈与をおこなえば、贈与税の課税を回避しながら、少しづつ財産の承継を行う事ができます。(暦年贈与)

 

不動産の贈与で、暦年贈与をおこなう場合、不動産全体の評価額のうち、110万円分の持分を贈与することになります。具体的には、評価額3000万円の土地の場合、持分110/3000の贈与については、贈与税は課税されず贈与する事ができます。

 

不動産取得税について

不動産贈与で必要な不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に課税される税金です。不動産取得税の税率は原則として評価額×4%です。ただし特例により、土地及び住宅については 3%(平成30年3月31日まで)となっています。住宅以外の建物については4%です。また、宅地については固定資産税評価額 × 1/2を課税標準額とする特例があります。(平成30年3月31日までの適用となります。) 


不動産取得税の軽減措置

また、一定の基準を満たす住宅については、不動産取得税の軽減措置があります。軽減措置を受けるための詳細な基準については、不動産所在地の都道府県税事務所のHPで確認することができます。ここでは、不動産取得税の軽減措置をうけるための基準を簡単に解説します。

 

 □ 居住用の不動産であること(※)

 □ 床面積が50㎡以上240㎡以下

 □ 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること

 

この3点を満たす場合、不動産取得税の軽減措置が適用され、土地・建物ともに不動産取得税が大幅に軽減されます。 ※賃貸用の住宅には軽減措置の適用はありません。

 

登録免許税について

登録免許税とは、不動産の名義変更をする際に課税される税金です。贈与による名義変更(所有権移転登記)の登録免許税は次の通りです。

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登録免許税=物件の評価額×2%

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具体的には、土地の評価額700万円、建物の評価額500万円の場合、24万円の登録免許税が課税されます。

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